您现在的位置是:首页 > 2020新注册用户送体验金

2020新注册用户送体验金_注册开户送18元体验金的娱乐场网址

2020-07-15电子注册就送体验金可提现的娱乐场77281人已围观

简介2020新注册用户送体验金信誉最佳网络的在线娱乐平台,是网络游戏玩家的第一选择,超5A信誉,让您感受全新的刺激体验!

2020新注册用户送体验金集娱乐休闲游戏研发、生产、销售为一体,凭借成熟可靠的互联网技术和高级、优质的服务,致力于成为行业领先的、专业的娱乐休闲游戏供应商〔9〕 缸云著: 《透视太古洋行全面收购太古地产》,载香港《经济导报》1984年5月21日版,第19页。“股地拉扯”的形成,无疑给一部分深刻认识香港经济、地产循环周期的地产发展商提供了广阔的发展空间。当市道高涨时,股市亦被推高,这正是地产公司上市或发行新股的良机,时机把握得准,可在股市高潮中筹得大量资金用以发展,并趁地产低潮时大量购入地盘物业,几个回合,实力和资产即可膨胀数倍。这一时期,一批新兴地产集团藉此崛起,其中包括早期被誉为“地产五虎将”的长江实业、新鸿基地产、合和实业、恒隆、大昌地产,后来跻身“地产五虎将”的新世界发展、恒基地产,以及华懋、南丰、信和、希慎、鹰君等其他一些实力雄厚的地产发展商。1981年4月2日,香港地铁公司以公开招标的形式出售红棉道一幅地皮,面积为13 825方尺,结果以4.8亿元售出,平均每方尺地价高达34 720元,创香港最高地价纪录。如果说红棉道因面积小涉及资金数额不大的话,那么1982年2月12日港府售出的中区新“地王”,则震动整个地产界。早在1981年11月,港府就宣布以公开招标形式售出中区位于康乐大厦以西一幅面积多达14.4万方尺的地王,当时是中巴及小巴在中环的总站,可以说是港岛中环商业核心区的中心,是“地王”中的地王。当时,参加投标的财团包括置地、长江实业、新鸿基地产等大型地产集团。事前有人预测,这幅地王可售出70亿元价格,置地常务董事鲍富达也曾估计,这幅地皮的价值将在75亿元之上。〔5〕后来,地产市道从高峰滑落,结果到1982年2月12日开标时,置地以47.55亿元的高价投得,而长江实业和新鸿基地产分别以43亿和38亿落败。这幅地王平均每方尺地价是32 964元,虽稍低于红棉道地段,但却创下港府官地拍卖的历史新纪录,并成为全球最大宗地产交易。(见表3.3)这座后来被命名为“交易广场”的地产计划分两期进行,先后建成3幢高级商厦,建筑面积达200万方尺,总投资逾80亿元。

其实,是次地产市道大调整,甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季,地产市道已呈现呆滞,1981年初工业用地已经下跌,但商业用地价格仍维持上升,及至1981年7月以后,地产市道便全面转入调整。1981年8月,港府的两宗土地交易已传出了市道调整的清晰信号: 第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议,以22.58亿元价格,收回面积达488公顷的元朗天水围土地。一个星期后,港府再宣布与中国银行洽商,以10亿元价格售出中区美利道停车场,即新中银大厦现址地盘。消息传出,市场大吃一惊,真实的土地价格显示地产调整已无可避免。1982年9月撒切尔夫人访问北京后,地价、楼价跌势加剧,地产市道崩溃。1994年第一季,香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节,社会上要求政府加以干预的呼声日高,1994年3月30日,港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施,并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是:20世纪70年代商厦重建、兴建热潮首先从港岛中环商业区兴起。长期以来,中环一直是香港商业经济活动的心脏,它的脉搏跳动代表了香港整体社会的动力、活力,是香港繁荣的最高象征。70年代以前,中环商业核心区的贵重物业,基本上被英资著名的地产公司置地所垄断,这种情况直到70年代中后期新兴华资地产商的崛起,才逐渐发生变化,形成各据一方的局面。不过,置地始终在核心区自成王国,成为香港地产“皇冠上的明珠”。2020新注册用户送体验金1984年12月,中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》,香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏,地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段,时间长达10年之久,打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中,随着市区土地资源日渐短缺,地价、楼价不断上涨,地产发展项目的规模越来越大,经营房地产所需资金也日见庞大,大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并,十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期,香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一,在香港经济中具有举足轻重的影响,并关系到千家万户的生活,被誉为香港经济的“寒暑表”。不过,1997年亚洲金融风暴之后,香港地产市道从高位大幅下跌,受到重创,其发展前景正受到社会各界的密切关注。

2020新注册用户送体验金嘉湖山庄于1991年11月推出首期,当时售价已达每方尺楼面面积1 850元,超过长实与华润协议中1997年每方尺1 700元的指定价格。其后,嘉湖山庄楼价随香港地产大潮节节飙升,1996年4月复式单位御景轩推出时,每方尺售价已升至2 936元,到1997年地产高峰期时,每方尺售价更升至4 000元左右,估计整项计划为长实带来超过130亿元的巨额利润。长实无疑成为了香港地产市场大型私人屋邨的领导者,被称为“大型私人屋邨之王”。四大屋邨中,以嘉湖山庄规模最大,是香港迄今以来最大的私人屋邨,占地38.8公顷,计划兴建58幢28至40层高的住宅楼宇,约15 000个住宅单位。嘉湖山庄发展计划由长实策划,拥有49%权益,其余51%由中资华润集团拥有。根据1988年双方达成的协议,长实保证华润至少获利7.5亿元,但若售楼价超过特定水平,长实所分得利润份额将从49%提高到75%。受到沙田新城市广场成功的鼓舞,新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场,以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期,新屯门中心,新都会广场,荃湾广场,上水广场,东九龙广场等,总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠,所有商场均位于港九新界各区最优越位置,极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略,与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合,可谓相辅相成,相得益彰。从1992年到1998年,新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。

可是,80年代以后,合和的业务重心逐渐转移到中国内地、泰国、菲律宾的基础设施工程,其作为地产五虎将的地位亦逐渐被其他新兴地产集团取代。随着整体经济的收缩,香港各大小公司的财务状况普遍恶化,部分过度冒进的公司被迫清盘、倒闭或大幅收缩业务。典型的个案包括港基银行被挤提,香港八佰伴、百富勤、正达证券、正达财务、福权证券,以及明丰旗下的集本证券等连串公司的清盘,给香港的投资者造成相当大的心理震撼。其中,最具震撼力的是百富勤的倒闭,百富勤在1988年成立以来的短短10年间,一跃而成为香港最著名的证券公司、亚洲区内(不包括日本)最大的商人银行之一。百富勤因大规模投资印尼债券,在金融风暴中泥足深陷,终因无法筹措资金清偿一笔到期债务而被迫清盘,其倒闭在香港引起相当大的心理震动。地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后,地产业便与股票市场紧密结合,形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料,地产建筑股总市值为10793亿元,占股市总值34760亿元的31.05%,在各类股票中比重最高,远在综合企业股(25.98%)、金融股(23.17%)、公用事业股(10.28%)、工业股(7.25%)以及酒店股(1.98%)之上。〔11〕据仲量行估计,香港股市总值中,房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨,地产股价上升,便会带动整体股市向好,上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展,进一步推高大市。相反,一旦地产市道不景,地产公司盈利就会下跌,股价下滑,就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。2020新注册用户送体验金到80年代初,信和地产已颇具规模。1981年3月,黄廷芳将信和地产部分物业,信和置业有限公司分拆在香港上市,以作为集团地产发展的主力。该年底,信和地产市值达33.81亿元,已超过恒隆、合和、大昌等而成为香港第九大地产上市公司。

诚然,香港政府在拓展土地方面所付出的成本亦相当大。其中,仅“土地和土木工程”一项开支即占港府财政总开支的5%至10%左右。〔10〕此外,港府公共服务支出中的“运输”和“水务”等项,每年耗资亦不菲,其中相当部分也与开拓土地、增加土地价值有关。业内人士认为,地产业的好坏,直接影响港府财政收支的平衡,并进而影响港府的财经政策,对香港社会经济的发展有特殊的作用。李嘉诚早在1958年已开始看到香港地产业前景,当年他在港岛北角购地兴建了一幢12层高的工业大厦,命名为长江大厦,作为进军地产业的第一步。此后,李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产,相继在北角、柴湾、新界、元朗等地区兴建工业大厦,规模愈来愈大。当时,投资房地产者大多以“孖展”(Margin)的方式进行,花钱购地只付30%现金,其余70%向银行按揭借贷,风险颇大,地价一下跌就支撑不下去。然而,李嘉诚持有充裕资金,既不用向银行借贷,亦可从容发展、趁低吸纳。60年代中期,香港先后爆发银行危机和政治骚动,地产市道陷入空前低潮。李嘉诚看准香港地产业的无限量前景,并不为一时的调整而忧虑,反而利用这千载一时良机,大量吸纳被贱价抛售的地皮物业,一举奠定日后在地产界大展鸿图的基础。希慎兴业当年上市,在市场上曾引起一些猜测,因为利家向来作风保守,极少容许外人“分享”祖业,即使在70年代初期股市疯狂时,利家也没有上市套现的想法。但踏入20世纪80年代,情形却有了转变,除上市集资外,还多次出卖物业,如铜锣湾恩平道一些旧楼,就从利家转到其他发展商名下。当时有人怀疑利氏家族在转移风险,但执掌家族生意的利泽铭生前一直极力否认,声明利家仍以香港为根基所在,“每一分钱利润都留在香港”。或许由于这种猜测,希慎兴业上市后股价表现曾长期落后于大市。不过,谁都不否认希慎兴业是一家优质地产公司。其名下拥有的收租资产,全部为甲级写字楼和高级住宅,甫上市便赢得“小置地”称号,1984年更被列为33只恒生指数成分股之一。〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。

(3) 地产炒风死灰复燃。1985年中以后,沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月,港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售,开盘前8天,已有大批买家,包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候,人数多达数百人,群情汹涌,打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”,险些酿成暴动,部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表,又出现假售楼回条。〔9〕 缸云著: 《透视太古洋行全面收购太古地产》,载香港《经济导报》1984年5月21日版,第19页。踏入20世纪90年代,长实的气势更形宏大,它利用所收购公司的庞大土地储备,策划四大私人屋邨的发展计划,包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛,以及元朗天水围的嘉湖山庄,这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划,四大屋邨共占地747万方尺,可提供楼面面积2 953万方尺,其中住宅单位逾4万个,总投资超过185亿元。〔11〕 黄惠德著: 《被誉为冒险犯难的奇才——胡应湘先生谈合和业务》,载香港《信报财经月刊》第2卷第10期,第59页。

1993年至1994年间,淘大置业的投资物业阵营进一步加强,先是位于太平山顶的山顶广场落成启用,该物业楼面面积13.4万方尺,全部租出;而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业,价值亦已大幅上升。“食街”经改造成“名店坊”后租金升幅逾倍。1994年,淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦,而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。到1996年,淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方尺,绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业,年租金收益接近24亿元。至此,淘大已跻身香港一流地产投资公司之列。在这种背景下,大批初具规模的地产公司纷纷申请在各证券交易所挂牌上市。这一热潮在1972年下半年至1973年3月期间达到了高峰。据不完全统计,1972年7月至1973年9月19日香港恒生指数达到1 774.96点历史性高位的9个月间,在香港上市的地产公司至少65家,其中,1972年下半年上市的有34家,日后在香港地产业大展鸿图的新兴地产集团,几乎都在这一时期上市,包括信和地产(7月20日)、合和实业(8月21日)、新鸿基地产(9月8日)、恒隆(10月21日)、鹰君(10月26日)、长江实业(11月1日)、永泰建业(11月6日)、廖创兴企业(11月13日)、新世界发展(11月23日)及大昌地产(12月11日)。踏入1973年,地产公司上市更呈现空前的热潮。据不完全统计,从1月1日至3月19日短短两个多月中,在香港上市的地产公司至少31家,几乎相当于1972年下半年的总和。2020新注册用户送体验金(3)每年政府出售的土地,均依照所颁布的计划、未来两年预算出售土地详情(如地段号码、地点、用途、覆盖率、拍卖或招标的日期),在每年的财政年度前公布。批地计划亦包括随后的3年(即共5年)的土地供应。

Tags:厦门大学 2020最新送体验金不限ip 河海大学

随机图文

本栏推荐

中国海洋大学